Nadie sabe para quien trabaja: inversión pública en red del Metro multiplica las ganancias privadas de las inmobiliarias

A pocos días de haberse cumplido un mes de la inauguración de la Línea 3 del Metro, la empresa del Estado saca cuentas alegres. En sus primeras 30 jornadas de funcionamiento transportó a 3,7 millones de pasajeros, lo que se ha traducido en un monto estimado de $2.479 millones, solo considerando si esos pasajeros cancelaron su boleto en tarifa baja.
Pero sin duda, los números de Metro no son los únicos alegres. Cuando el transporte se expande por las grandes ciudades genera una mayor conectividad y brinda alternativas de movilización para los distintos habitantes de aquellos lugares. En este caso, el funcionamiento de la Línea 3 contempla 18 estaciones en 22 kilómetros y conecta las comunas de Quilicura, Independencia, Conchalí, Ñuñoa, Santiago y La Reina, siendo las tres primeras las que integran este servicio por primera vez.
Antiguamente, el traslado entre la primera estación, Los Libertadores, hasta la última, Fernando Castillo Velasco, demoraba 70 minutos. Con la inauguración de la Línea 3 ese tiempo se reduce a 31 minutos. Según datos entregados por Metro, la disminución de tiempo puede llegar en algunos casos hasta en un 70%, estimando alrededor de 220 horas de ahorro en viajes en un año, favoreciendo a alrededor de 1,1 millón de habitantes.
Con la expansión del Metro, este ha pasado a ser el segundo medio de transporte subterráneo más amplio de Latinoamérica, después de Ciudad de México. Esta ampliación también ha beneficiado al comercio, que se ve favorecido con un mayor flujo de personas en los distintos puntos de las estaciones. Según un estudio realizado por Mapcity -que analizó el impacto en el comercio en los trazos que contemplan la Línea 3 y 6 previo a su apertura-, este detalló que 4.500 locales comerciales se verían fortalecidos, siendo los cajeros, bancos y farmacias los que resultarían más beneficiados. A su vez, las comunas de Santiago y Ñuñoa tendrían la mayor oferta de servicios.
Inmobiliarias cantan victoria
Tras la información pública que se emite ante los proyectos de expansión del Metro, que se hace con años de anticipación a su puesta en marcha, los desarrolladores inmobiliarios no pierden tiempo, salen a terreno y comienzan a operar.
Así, gracias a la inversión estatal, que busca otorgar mayor conectividad y mejoramiento en la calidad de vida para millones de habitantes que se ven beneficiados con este medio de transporte, las inmobiliarias, constructoras y corredoras inician las exploraciones de terreno, “pinchan” paños urbanos (compran terrenos para adelantarse a la competencia) e inician proyecciones de edificación con el gran estímulo financiero que genera el aumento de plusvalía en los sectores donde llega el Metro. Un reciente estudio realizado por Javier Ruiz-Tagle y Juan Carlos Muñoz, profesores de la Universidad Católica (Instituto de Estudios Urbanos y Departamento de Ingeniería de Transporte, respectivamente), e investigadores del Centro de Desarrollo Urbano Sustentable (CEDEUS), pusieron el acento en las cuantiosas ganancias que perciben los privados con la inversión en conectividad realizada por el Estado.
Javier Ruiz-Tagle, profesor asistente del Instituto de Estudios Urbanos de la UC e investigador asociado de CEDEUS, señala que “al lado de una estación de Metro todos ganan, ricos y pobres, pero lo que pasa generalmente es que los que pueden agarrar un terreno y construir 30 pisos para arriba son solamente los desarrolladores inmobiliarios, y ellos son los que se llevan la mayor parte de la ganancia, no las personas individuales que venden su casa y tienen una ganancia mucho menor”.
De acuerdo con un estudio realizado en 2008 por Agostini y Palmucci, las alzas en las plusvalías se generan en tres instancias. La primera es en el momento del anuncio, provocando una subida entre un 3,3% y 4,4%. El segundo es cuando se definen las estaciones de Metro, aumentando entre un 4,5% y 5,7%, y el último se da en la inauguración de la estación, incrementando en un 30%.
En otro estudio, publicado en 2019 y titulado “Verticalización inmobiliaria y valorización de renta de suelo por infraestructura pública: un análisis econométrico del Gran Santiago”, los investigadores Ernesto López, Claudia Sanhueza, Sebastián Espinoza y Felipe Órdenes revelan que con esta inversión estatal los dueños de una propiedad común aumentan en un 5,5% sus plusvalías, mientras que los desarrolladores inmobiliarios incrementan en un 25,6%, debido a la capacidad de construir una gran densidad mediante la edificación.
Otra de las problemáticas presentadas por Javier Ruiz-Tagle, hace alusión a la forma en que algunos fondos de inversión, constructoras y AFP, entre otros, llevan y manejan el negocio, y que tiene que ver con una exención que libera de impuestos. Esta problemática refiere al precio de la propiedad: si esta es menor a 33 millones de pesos, se exenta en un 100% de los impuestos. Ante esto Ruiz-Tagle agrega que “el problema que se genera ahí es que hay un montón de gente que está comprando estudios que están siendo adquiridos por fondos de inversión, chinos rusos o AFP, y están pagando cero impuesto y los arriendan en altos precios”.
Además, agrega que “calculamos que en todo el año 2016 había personas individuales que compraron 200 departamentos por bajo de los 33 millones de pesos, pero que empresas con una renta anual de 700 millones de pesos compran estos departamentos, pero pagando cero impuesto. Eso no es ilegal bajo la normativa actual, pero es absolutamente regresivo y le hace un tremendo favor a un nicho de mercado muy particular”.
El senador socialista, Carlos Montes, acompañó a Muñoz y Ruiz-Tagle en la presentación de este estudio y propuesta, reparando en otra de las situaciones que se conjugan a favor del negocio inmobiliario. “Creo que el sector inmobiliario y de la construcción tienen mucho poder, entonces logran mantener esos niveles de rentabilidad bastante alto, pero además tienen franquicias tributarias, o sea, aportes que le hace el Estado, descuentos de impuestos muy altos”.
También manifestó que “Chile es considerado el paraíso de los negocios del suelo, porque tiene muy pocos impuestos y permite generar grandes ganancias y aporta harto a la desigualdad”.
Respecto a las facilidades y resquicios legales con los que cuentan los desarrolladores inmobiliarios, Iván Poduje, arquitecto y académico de la Universidad Católica, propone una idea para revertir en cierta manera esa situación. “La idea es asociar los beneficios a contraprestaciones de los privados, como el tema de las viviendas sociales. Por supuesto, creo que hay cosas que se deben eliminar, como el conjunto armónico, que son premios de constructibilidad y no se condice con el país en el que estamos”.
Además, hizo una autocrítica respecto de la problemática que se genera, manifestando que “hay que mejorar los diseños, porque los arquitectos nos hemos hecho los tontos con esto. Todos estos programas los hacen los arquitectos, y no le enseñamos a nuestros alumnos estos proyectos que contemplan a la clase media. Le enseñamos a hacer museos, bibliotecas y casas de 10 mil UF. También hay responsabilidad de nosotros los arquitectos”.
La propuesta
Juan Carlos Muñoz y Javier Ruiz-Tagle propusieron la construcción de viviendas sociales en áreas consolidadas, conceptualizado como recuperación de plusvalías. Este mecanismo contempla tres puntos fundamentales. La modificación al sistema de contribuciones, impuestos específicos a la venta y la venta de derechos adicionales de construcción.
“La propuesta es que se cobre un 1 % por sobre el valor de la propiedad. En países como Estados Unidos o en Europa se cobran 3%, mucho más alto. Solamente cobrando ese 1 % y aplicando unos impuestos con alta exención para gente pobre, se puede recaudar suficiente plata como para pagar la inserción de viviendas sociales en cualquier barrio de Santiago, hasta en los más caros. Plata hay montón. En el fondo, esta propuesta quiere decir que si suben los precios no importa, porque se recaudan más impuestos, pero se paga suelo para financiar vivienda social”.
Según como lo consignan en el estudio, los investigadores sostienen que en nueve años se podría absorber las 120 mil viviendas sociales del déficit habitacional de la Región Metropolitana. Respecto a esto Ruiz-Tagle enfatiza que “en nuestra propuesta, los inmobiliarios siguen ganando, siguen haciendo negocios, no es una cuestión que se le está expropiando su ganancia ni nada, esto es una propuesta liberal”.
Ante esta idea, la Cámara Chilena de la Construcción manifestó que en cuanto a los impuestos y las contribuciones “consideramos que es prioritaria su modificación bajo la premisa de que todos los dueños de propiedades deben pagar, y que las exenciones deben determinarse según el ingreso de las personas y no solo por las características de la propiedad”. Además, agregaron que “creemos que la actualización del valor de las contribuciones se debe realizar anualmente, con valores más ajustados al valor de mercado con el cual se transan las propiedades”.
Por otra parte, Iván Poduje mostró una posición crítica ante la implementación de nuevos impuestos, además del impuesto a las contribuciones, dado que “requiere de una aprobación de Hacienda y una tramitación súper compleja en el Congreso, o sea, yo creo que es una pérdida de tiempo”.
Los pasos a seguir respecto de la propuesta es poner el tema en la mesa en el Parlamento y concretar la idea en un escenario donde se pueda llevar a la práctica, explica Ruiz-Tagle.

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