Con la firma por parte del Presidente Sebastián Piñera del proyecto de ley que busca terminar con los abusos en los contratos de arriendos de vivienda, la norma busca ponerse a tono para agilizar los procesos judiciales, simplificar los trámites y equilibrar la situación entre arrendadores y arrendatarios. ¿Cómo se hará? A través de cinco elementos: simplificar el juicio de arrendamiento; acortar su tramitación; prohibir el subarriendo -salvo estipulación en contrario-; establecer las figuras de arriendo y subarriendo abusivo y hacinamiento; y además regular el mes de garantía.
Dos expertos repasan algunas de las claves relacionadas a la nueva norma para entender las modificaciones propuestas por el Ejecutivo, destacan la posibilidad de acortar los tiempos de tramitación en los juicios, pero piden poner atención a la posibilidad de sacar a los abogados de estos conflictos.
1 Se prohíbe el subarriendo, salvo que quede estipulado específicamente en el contrato. Con esta medida se apuesta a facilitar el proceso judicial, ya que la notificación tanto a arrendatario como subarrendatario suele atrasarlo. “Es una buena medida, porque muchas veces, para dificultar el juicio futuro por no pago de renta u obtener la restitución de la propiedad, se firmaban subarriendos que en la práctica no existían, o solo para dificultar”, dijo Mario Espinosa, abogado y gerente general del Grupo Defensa.
2 Servicios adeudados a nombre del arrendatario. El demandante podrá pedir al tribunal que oficie a las empresas de servicios de que existe un juicio de arrendamiento y que el responsable de pagar es el demandado y no el dueño de la propiedad. “Da un vuelco a una problemática que venía siendo reiterativa para los arrendadores que tenían problemas de este tipo, quedando la deuda vinculada al inmueble, dificultando el pago y nuevo arriendo”, comentó Paul Eichwald, coordinador y docente de Técnico Jurídico del Instituto Profesional IACC.
3 Se regula el mes de garantía. El proyecto establece que no puede ser mayor a dos meses de arriendo y que debe devolverse máximo en 60 días desde la restitución del inmueble, justificando cada descuento al arrendatario. Para el gerente general del Grupo Defensa, “en la práctica lamentablemente la solución va a seguir siendo la misma. Si yo como arrendatario devuelvo la propiedad y está en buenas condiciones, por mucho que la ley diga que debo restituir la garantía dentro de 60 días, si el arrendador no quiere hacerlo, habrá que recurrir a un juicio”.
4 Se permite hacer demandas sin abogado si el arriendo llega hasta $400 mil. Con esto, la iniciativa busca simplificar los trámites asociados a estos juicios. “Puede llegar a entorpecer un juicio, porque las personas no tienen la capacidad de presentar escritos o hacer las peticiones como en derecho corresponde”, recalcó Espinosa.
5 Se establece una protección para los arrendatarios. Las viviendas deberán cumplir el estándar de la ordenanza general de urbanismo y construcciones, con multas de entre 5 a 100 UTM ($250 mil a $5.000.000). Para Eichwald, “considerando la gran cantidad de migrantes que arrienda hoy en Chile, no puede dejarse fuera la relevancia del punto que vela por la calidad de las piezas e inmuebles en arriendo”.
