El desarrollo inmobiliario en Chile trajo consigo la proliferación de guetos verticales, conjuntos residenciales de gran altura, construidos bajo ninguna regulación, símbolos del hacinamiento y mala planificación urbana, en comunas populares del gran Santiago.
Estación Central se convirtió en el emblema de estas mega construcciones en la Región Metropolitana. Normalmente, quienes habitan estos departamentos son ciudadanos extranjeros que no cuentan con la documentación necesaria o tienen pocos recursos económicos para arrendar en otros sitios, debiendo conformarse con estrechos espacios donde residen muchas personas.
En 2014 el empresario Cristian Waldman realizó la compra de 54 departamentos en estos guetos verticales en Estación Central. El valor de cada propiedad rodeaba los 60 millones de pesos. Se trató de una inversión que contó con la asesoría de FF Propiedades, administradora de activos inmobiliarios a cargo de Francisco Pérez Montenegro.
El negocio era simple: FF propiedades se encargaba de arrendar estos departamentos, a cambio de una comisión de 8%. El valor aproximado de cada arriendo era de 200 mil pesos mensuales. Waldman -como dueño- recibía un pago de 184 mil, mientras que la empresa se quedaba con 16 mil correspondientes al 8% de comisión.
La relación de negocios se mantuvo estable hasta 2019. Sin embargo, la llegada de la pandemia en 2020 trajo consigo consecuencias catastróficas para Waldman. “Se dio esta situación de crisis de la pandemia, y empecé a perder cinco o más arrendatarios al mes. Todos los meses ellos me enviaban una planilla con el nombre del arrendatario, el número de departamento y el pago que me correspondía. FF Propiedades se quedaba con el 8% de comisión”, contó Waldman a El Mostrador.
A partir de allí, descubrió lo que él mismo calificó como un “modus operandi” que detalla en una querella a la que tuvo acceso este medio: “Captaba clientes de clase media y les proponía el negocio de compra de departamentos y administración de los mismos, mediante la obtención de créditos hipotecarios con ejecutivos de bancos de la plaza, logrando períodos de gracia de seis meses, antes de pagar el primer dividendo”.
“Posteriormente -sigue la querella- efectuaba rotación de los arrendatarios entre los diversos departamentos que administraba y que pertenecían a distintos dueños, para apropiarse de los meses de garantía que obtenía de los arrendatarios, y que evidentemente no devolvía a los respectivos dueños justificando su no restitución con gastos ficticios. Cabe señalar que, para inducir la rotación de arrendatarios, les proponía a estos últimos, cambiarse de departamentos previo pago de uno o dos meses de garantía y bajo el incentivo de no pagar tres a seis meses de arriendo que era justamente el período de gracia en el pago de los primeros dividendos que obtenía en la gestión del crédito hipotecario para sus clientes. Como puede apreciarse, en una rotación de arrendatarios de 54 departamentos a $200.000 por un mes de garantía, suma un total de $10.800.000 tan solo por este concepto. En el caso particular se apropió de $10.000.000 millones, que me debía restituir por concepto de garantías”.
“Comencé a percatarme de algunas irregularidades y cobros sin respaldo, que en un comienzo eran de poco monto, razón por la cual no objetaba las rendiciones que me presentaba; sin embargo conforme fue pasando el tiempo me percaté que dichos montos iban en ascenso lo que me llevó a solicitar al querellado un detalle más acabado de los cobros y gastos supuestamente generados, no dando nunca una repuesta satisfactoria a dichos requerimientos de información. Todo ello sumado a un supuesto abandono de los departamentos por parte de arrendatarios, lo que fue generando una acelerada rotación de los mismos y la no devolución de los meses de garantía aduciendo a cobros que obviamente como señalé, no tenían respaldo”.
Cristian Waldman asegura que entre los dolos que alcanzó a percibir de FF Propiedades es que se quedaba con la garantía de los arrendatarios que abandonaban los inmuebles. Después informaban al dueño que la garantía no cubría los arreglos y cobraba por los arreglos 200 mil pesos adicionales en reparaciones que no se hacían. Mientras tanto, llegaba un nuevo arrendatario y volvían a quedarse con los 200 mil pesos de su garantía.
El “modus operandi” de FF Propiedades
El “modus operandi” de Francisco Pérez y sus asistentes consistiría en cinco pasos, según lo establecido en la querella. La primera era la captación de clientes. El segundo paso era la rotación de arrendatarios entre los diversos departamentos que administraba y que pertenecían a distintos dueños, “para apropiarse de los meses de garantía que obtenía de los arrendatarios, y que evidentemente no devolvía a los respectivos dueños justificando su no restitución con gastos ficticios”.
La otra pata del negocio consistía en que “desde 2017 a la fecha (prácticamente todos los meses) se efectuaron descuentos por reparaciones en los departamentos que nunca se hicieron o se abultaban de manera ficticia, sin presentar respaldos de boletas, garantías o servicios; tan solo en 2019 se descontaron $1.595.930 y en el período total de años se estima en $6.000.000 aproximadamente”.
“Francisco Pérez Montenegro, todos los meses descontaba cobros por servicios de aseo municipal; sin embargo estos nunca fueron cancelados, apropiándose indebidamente de dichos montos, generando una deuda con la Municipalidad de Estación Central, por un monto total de $6.774.369”, agrega la querella.
En este apartado en particular, El Mostrador tuvo acceso al registro del aseo municipal de uno de los departamentos de Cristian Waldman. En el detalle, se observa una deuda que va desde junio de 2015 a noviembre de 2020 y que, contando los intereses por mora, suma un total de 502.496 pesos.
“Por ultimo, es del caso precisar que, atendido los hechos precedentemente descritos, en el mes de julio de 2020, solicité a Francisco Pérez Montenegro, la restitución de todos mis departamentos, lo que llevó al querellado, por intermedio de su asistente Elizabeth Marlene Campos Bastidas a enviar cartas a los arrendatarios, solicitando el desalojo inmediato de mis departamentos, a fin de realizar descuentos ficticios y al mismo tiempo ofrecer cambio de departamentos, pertenecientes a otros clientes del
querellado, previo pago de una nueva garantía y de esta forma comenzar nuevamente la rotación de arrendatarios o mas bien, lo que se conoce en jerga delictiva como “una nueva bicicleta” a objeto de apropiarse de las nuevas garantías, todo lo cual da cuenta del actuar doloso y ánimo defraudatorio del querellado”, agrega la querella.
La acusación interpuesta por Waldman -y patrocinada por el abogado Cristián Cáceres- fue acogida a tramitación por el Octavo Juzgado de Garantía de Santiago. En la misma se solicitó que se cite a declarar a Francisco Pérez y se le requiera el levantamiento de cuentas bancarias de FF Propiedades. También se pide que se cite a declarar a sus asistentes, Elizabeth Campos y Francisca Jorquera.
Finalmente, piden que se oficie a la Superintendencia de Bancos e Instituciones Financieras (ABIF) que informe a aquellas entidades bancarias donde el querellado mantiene cuentas corrientes.
La defensa de Francisco Pérez
En conversación con El Mostrador, el titular de FF Propiedades, Francisco Pérez negó todas las acusaciones en su contra y aseguró que tiene todos los respaldos de los gastos efectuados por reparaciones, entre otros. “Cristian Waldman empezó a reclamar cuando partió el estallido social, a fines del 2019. Ahí efectivamente los arriendos empezaron a guatear un poquito (…) y sus departamentos empezaron a tener una vacancia un poquito mayor a la habitual. Después vino la pandemia y ahí fue más catastrófico, porque todos los departamentos que se vaciaban costaba mucho arrendarlos”, relató.
“Nosotros hacemos una liquidación de garantías cada vez que un arrendatario se va, y eso es un proceso súper estándar en el mercado de arriendos. Alguien cuando arrienda, uno normalmente le cobra uno y dependiendo del riesgo de la persona, puede ser hasta dos meses de garantía, y cuando el tipo se va, uno le hace una liquidación (…) Al final la garantía es del arrendatario, no es de Waldman. Nosotros se la devolvemos al arrendatario”, aseguró.
Explicó que “si la garantía era de de 200 mil pesos, y los arreglos y las cuentas y todo lo que dejó pendiente fueran de 220 mil pesos, esos 20 mil pesos se les cobra a los dueños de las propiedades, pero es ese saldo sobre el valor de la garantía. Es un saldo normalmente no muy grande, salvo si un departamento está vacío seis meses como pasó por la pandemia, se acumulan seis meses de gastos comunes, seis meses de cuentas y seis meses de todo, y cuando no hay garantía o cuando ya se liquidó o no fue suficiente, todos esos gastos tiene que pagarlos alguien, y los paga el dueño del departamento”.
Consultado respecto a algunos reclamos en la plataforma reclamos.cl, tales como contratos abusivos, mala atención e incluso robo, Pérez dijo que “puede que hayan reclamos, lo que pasa es que no están verificados. Cualquier persona puede poner cualquier reclamo (…) sé que son pocos sobre un stock de departamentos que manejamos y sobre 12 años de historia. Yo me he dado la molestia de revisarlos uno a uno, y tenemos una explicación para cualquier persona que nos pregunte”.
Sobre el sistema de “rotación” de arrendatarios, argumentó que “eso no puede ser, porque los departamentos no son míos, son de dueños. ¿Cómo no van a pagar por tres meses? ¿Cómo el dueño paga su dividendo? eso es falso (…) nunca ha habido eso, eso no existe, es una injuria, jamás he rotado”.
Finalmente, sobre la denuncia de no pago de las cuotas de aseo municipal, aseguró que “nosotros todas las cuotas de aseo municipal que logramos identificar lo cobramos, lo pagamos de nuestro bolsillo y después se le cobra a los dueños en el caso que las garantías no alcancen a cubrir ese monto, pero por lo general nosotros lo pagamos”.
Versión de una arrendataria
Una de las arrendatarias afectadas con esta situación decidió contar lo ocurrido a El Mostrador y denunció la mala atención de una de las corredoras de FF Propiedades. “Yo tuve contrato con ellos como cinco años, y cada año teníamos que pagarle un porcentaje a la corredora, porque si no se pagaba, yo me imagino que teníamos que desocupar el departamento”, comentó la afectada quien prefirió mantener su nombre en reserva.
“Cada año había que pagarle un porcentaje que era el 50% del arriendo. Me parecía mucho abuso, porque muchas veces nos tuvimos que endeudar para poder pagar la garantía”, aseguró.
También denunció que “cada vez que había un daño, uno le decía a ella y nunca hubo solución. De hecho una vez se dañó el termo y nosotros le decíamos que por qué no hablábamos con el dueño para comprarlo nuevo, y nunca resolvió los problemas que teníamos en el departamento”.
“Sí habían unos daños, porque varias veces se le dijo a ella y nunca mandó a arreglar nada, como era un filtración del baño (…) ella nunca le hizo mantención al departamento porque decía que el que vivía ahí era quien tenía que hacerle los arreglos”, finalizó.
