Gran parte del quehacer diario de nuestra oficina radica en el análisis de predios; desmembramos sus cualidades normativas, volumétricas y comerciales para ver cómo potenciarlos a través de un proyecto. De alinearse correctamente las condiciones se nos pide diseñar un edificio que eventualmente terminará construido. El desafío es grande, los edificios se quedan y permanecen por años, incluso más tiempo que sus propios constructores y arquitectos. Surgen así preguntas relevantes acerca de los aspectos cualitativos y cuantitativos que se deben considerar al diseñar una densificación, preguntas que son claves de discusión al interior de nuestro taller, desarrollando proyectos inmobiliarios, urbanísticos y patrimoniales durante los diez últimos años. En base a esta experiencia, creo que existen tres puntos fundamentales que condicionan hoy en día la calidad de las densificaciones, las cuales intentaré explicar a continuación.
La relación entre lo público y lo privado
La relación equilibrada entre lo público y lo privado resulta fundamental para la correcta implementación de la densificación. En los últimos años hemos visto cómo la acción de densificar ha adquirido una connotación negativa y no resulta difícil pensar que este prejuicio, y digo prejuicio porque aquí existe una gran contradicción, se ha generado por un mal equilibrio entre estos puntos (público v/s privado). Ante el claro y constante aumento de población urbana la densificación debiese entenderse como una acción democratizadora; genera que los predios mejor ubicados, en que habitan pocos privilegiados, se repartan de forma más equitativa entre los habitantes. La tierra adquiere más valor en las cercanías de los polos de servicios y trabajo como también en las ubicaciones con mejor accesoa la infraestructura de transporte que facilita una circulación más expedita hacia estos polos.
El problema no radicaría, entonces, en la densificación en sí misma; sino más bien en la calidad del espacio público que acompaña y sirve al terreno a densificar. Se entrelazan de esta forma temáticas atingentes tanto al propio proyecto privado como a políticas urbanas del desarrollo de la ciudad. Estas políticas deben ir velando por asegurar buenos y equitativos espacios públicos además de concebir terrenos donde se desarrollen proyectos e infraestructura que activen los desarrollos urbanos propuestos.
Esta complejidad no es para nada algo nuevo, de hecho, es lo que ha venido definiendo históricamente la morfología de las ciudades; sin embargo, hoy en día, ante el surgimiento de democracias cada vez más complejas, la red de actores que se deben alinear para concluir en políticas urbanas sustentables es de similar complejidad. Situación que a veces concluye en barrios sin norma donde se descontrolan las densificaciones, o por el contrario barrios ultra-normados sin renovación. Por todo lo anterior, es siempre importante entender que una buena densificación es fruto de una política pública bien planificada.
La normativa, hacia una participación ciudadana
Los índices exigidos en las normas urbanísticas de cada ordenanza son de particular relevancia en el desarrollo de una densificación; siendo los más incidentes el de densidad (cantidad de unidades posibles de construir), de constructibilidad (cantidad de superficie posible de construir), y de Altura Máxima (altura de la edificación medida en metros o pisos). Una buena planificación urbana debe ser consecuente en la relación de exigencia de estos índices con respecto a la ubicación y calidad del espacio público. Casos desastrosos hemos visto los últimos años en comunas sin plan regulador donde estos índices quedan a merced de las rasantes y los estudios de sombra sin existir planificación.
A través de este marco normativo se nos permite conocer previamente lo que se puede construir en un lote. Si esta información se cruza con el comportamiento del mercado de la zona, es posible darle un precio bastante exacto a ese pedazo de tierra. Es raro encontrar terrenos urbanos hoy donde el precio de éste no contemple “rasguñar” todo su potencial para que los desarrolladores inmobiliarios lo consideren atractivo. De esta manera, una gran mayoría de las veces, se nos pide a los arquitectos copar la densidad o superficie útil en los edificios para rentabilizar el negocio, lo que conlleva el desafío de combinar correctamente los intereses comerciales con atributos arquitectónicos posibles para lograr un proyecto atractivo y sustentable para la ciudad.
Sin perjuicio de la responsabilidad del los arquitectos al diseñar un edificio, es fundamental que este marco normativo, que fija con bastante precisión la volumetría posible de la edificación, esté diseñado en concordancia con los espacios públicos que acompañan a las zonas y en sintonía con la vocación social del barrio. Para esto último se hace fundamental que existan una participación ciudadana efectiva y vinculante previo a la fijación de planes reguladores como también en el proceso de cada proyecto. El edificio no es solo una masa construida, sino un lugar que se habitará por personas con ciertas características y expectativas que se integrarán a un vecindario con patrones sociales e históricos previos. El reconocimiento y entendimiento de estos patrones son los que deben condicionar la norma y el posterior diseño de los edificios. Por lo anterior, es importante que estos procesos se regulen y se ejerzan de forma protocolizada para que, por un lado, concluyan en edificios que aporten a la comunidad y por otro. No traben la renovación urbana.
Lo común dentro de lo privado
Lo común dentro de lo privado se entiende como una pieza de conexión, un lugar intermedio, donde existe el traspaso entre el espacio público exterior y las unidades privadas; donde se convive con una comunidad más reducida. Esto puede configurarse tanto en un simple pasillo que conecte con las unidades, hasta amplios lugares de convivencia y permanencia interiores o exteriores. Es fácil diferenciar las tipologías que existen en una ciudad respecto del espacio común-privado.
En los barrios de edificación continua, por ejemplo, este tipo de espacio se desarrolla por lo general a través de un pequeño hall de recepción y las circulaciones para llegar a cada una de las unidades. La relación entre vecinos se reduce a encuentros en pasillos y ascensores, pero por lo general se ubican en barrios con espacios públicos exteriores históricamente consolidados y con una vida urbana establecida y rica en oferta de parques, cultura, deporte y recreación.
En el otro extremo se encontrarían los condominios suburbanos de casas donde toda la vida comunitaria se realiza dentro de un gran predio privado compartido; parques, piscinas, salas de eventos e incluso playas artificiales se pueden encontrar en algunos.
Diseñar estos espacios de manera coherente es de suma importancia para la sostenibilidad social del proyecto. Se debe entender muy bien el carácter del barrio que acompaña al proyecto para poder diseñar una transición adecuada entre el espacio público y el privado.
Importante es estudiar y saber bien quiénes serán los usuarios que compondrán la comunidad para poder interpretar correctamente sus intereses y que estos deriven en espacios comunes internos que se utilicen y que sean ricos en encuentros sociales. Finalmente, el factor etario será también determinante en este análisis para que estos espacios no sean tomados solo por algunos, sino que sean lugares de integración e intercambio.
El contenido vertido en esta columna de opinión es de exclusiva responsabilidad de su autor, y no refleja necesariamente la línea editorial ni postura de El Mostrador.
