En la década de los 80, México inició su camino por la globalización económica y la búsqueda de la Inversión Extranjera Directa (IED). Primero fue con la entrada al Acuerdo General de Aranceles y Comercio (GATT); posteriormente, en los 90, con la entrada en vigor del Tratado de Libre Comercio de América del Norte (TLCAN), el cual fue recientemente modernizado para convertirse, en 2020, en el T-MEC, el nuevo Tratado entre México, Estados Unidos y Canadá.
Desde hace varias décadas, la liberalización económica y la apertura de las regulaciones relacionadas con la IED permitieron la entrada de flujos de inversión extranjera, particularmente en la manufactura.
Los parques industriales en México se han alineado tradicionalmente a las políticas relacionadas con la atracción de IED que nuestro país ha implementado y han buscado el entendimiento profundo de los elementos fundamentales de coyuntura internacional.
El segundo aniversario del T-MEC, celebrado recientemente, es una oportunidad para reflexionar y hacer un balance sobre los impulsores que han permitido fortalecer la infraestructura inmobiliaria.
Primeros beneficios
El T-MEC tiene que ver con bienes y servicios que cruzan fronteras y que requieren de condiciones propicias para su producción. Los parques industriales son el primer eslabón en esa cadena en México.
Los dos primeros años del T-MEC han coincidido con una pandemia única que trajo consigo interrupciones sin precedentes en la cadena de suministro, el regreso de la inflación y unas elecciones presidenciales divididas en Estados Unidos. En general, la relación comercial trilateral es más sólida que nunca y hoy se registran oportunidades para la atracción de IED hacia México bajo la tendencia de relocalización del nearshoring.
Hablar de cadenas de suministro está de moda y países como Canadá, Estados Unidos y México son capaces de lograr una alineación para fomentar la relocalización de la fabricación de productos estratégicos como los semiconductores.
Ello se logra utilizando herramientas disponibles como aranceles y requisitos de contenido nacional, pero, sobre todo, apoyando el desarrollo de un nuevo ecosistema de fabricación de hardware en América del Norte que incluya nuevas instalaciones de fabricación de semiconductores con el soporte de la Ley CHIPS para América, y desarrollando capacidades de fabricación para componentes clave y realizar esfuerzos para promover la minería sostenible y el procesamiento de minerales críticos. Esas instalaciones se pueden alcanzar con el modelo mexicano de parques industriales.
El comercio digital, que cuenta con un capítulo en el T-MEC, ha registrado un rápido cambio tecnológico y una evolución que en los últimos años ha traído un crecimiento de la ocupación de espacios dedicados a la logística y la distribución.
Medir al sector
De acuerdo con el último reporte del sector inmobiliario industrial consultado por la Asociación Mexicana de Parques Industriales (AMPIP), al cierre del segundo trimestre de 2022 se reporta un inventario de 45.6 millones de metros cuadrados (m2), con una tasa de vacancia promedio de 2.2% y un precio de renta promedio de 5.07 dólares por m2. Asimismo, se reportan 2.8 millones de m2 en construcción.
Estos indicadores son fundamentales para medir el desempeño del sector inmobiliario industrial, precisamente porque conocer las principales variables que muestran su comportamiento y crecimiento permite desarrollar la infraestructura para contar con nuevos espacios que alberguen empresas globales generadoras de empleo e inversión.
Debido a la relevancia de estos indicadores, la AMPIP, organismo empresarial que representa a desarrolladores, propietarios e inversionistas de parques industriales en México, se ha dado a la tarea de construir el Índice Inmobiliario Industrial AMPIP (IIIA).
Este busca proporcionar un panorama estadístico del comportamiento del sector inmobiliario industrial en los parques industriales, considerando estas variables: inventario en m2, vacancia en m2, m2 en construcción, precio de renta y venta (según la clasificación de las naves o edificios industriales), por mencionar los más relevantes.
El IIIA nació de la necesidad de contar con una herramienta de referencia para los socios AMPIP. El objetivo es integrar indicadores básicos, generales y representativos del sector inmobiliario industrial bajo una metodología propia.
Cómo se mide
La metodología fue diseñada a partir de un profundo análisis, y discutida, alimentada y avalada por un grupo de expertos que son los que generan esta información, los socios AMPIP. Estos intervienen en el proceso de desarrollo y construcción de los espacios industriales y son desarrolladores, inversionistas, constructores y conocedores del sector.
La metodología del IIIA contiene las reglas que dictan cómo funciona y, en última instancia, ayuda a determinar su propio desempeño. Cada uno de sus cuatro componentes son necesarios para sustentar el diseño, recolección, seguimiento y evaluación, y permitirán una producción periódica de información.
Las reglas determinan los valores que son elegibles para su inclusión en el índice, las fórmulas mediante las cuales se calcula el valor del índice, el proceso para modificar los componentes y un cronograma para las actualizaciones.
Así como la Norma de Parques Industriales NMX-R-046-SCFI-2015 establece las especificaciones de disposiciones legales, infraestructura, urbanización, servicios y administración, para los parques industriales establecidos en México el IIIA contempla las especificaciones mínimas que los desarrolladores consideran para el desarrollo y clasificación de naves industriales.
Los parques industriales son el aliado de la competitividad en México. Por su ubicación geográfica estratégica e infraestructura son la mezcla perfecta para la atracción de inversión extranjera y nacional.
Oportunidad inmobiliaria
México se ubica entre los 10 principales receptores de IED a nivel mundial, con 31.6 mil millones de dólares registrados en 2021. Es un país muy atractivo para las empresas extranjeras que buscan el lugar ideal para localizar su inversión.
La ubicación de México y su frontera de más de 3 mil 300 kilómetros con Estados Unidos brinda una conectividad inmediata con el mercado más grande del mundo. Ello y la red de tratados de libre comercio que México tiene con más de 50 países permiten al país tener acceso preferencial a un gran número de consumidores.
Gracias a los más de 25 años de integración de México con la región productiva de América del Norte, el país cuenta con una amplia red nacional de proveedores de clase mundial vinculados con las cadenas globales de manufactura.
En México, los parques industriales se han convertido en un factor importante para la IED debido a que ofrecen infraestructura de calidad, incluidos obra urbana, inmuebles de clase mundial, servicios para operar, áreas comunes y una administración interna responsable del mantenimiento y la seguridad.
Estos parques industriales, sumados al talento, la proveeduría, los tratados de libre comercio y los costos competitivos, hacen de México un país altamente atractivo para las empresas globales que buscan el lugar ideal para iniciar nuevas plantas de producción o centros logísticos en forma óptima.
Promoción internacional
La AMPIP es el organismo que representa a más de 400 parques industriales del país, en donde operan más de 3 mil 700 empresas nacionales y extranjeras de más de 40 países. Ahí se generan más de 3 millones de empleos de industrias como automotriz, distribución y logística, metalmecánica, electrónica, plásticos, alimentos y bebidas, químicos, construcción, farmacéuticos, papel, textil, dispositivos médicos y aeroespacial, entre otros.
La AMPIP también cuenta con una estrategia de promoción internacional que demuestra una visión proactiva para atraer a los grandes líderes de innovación industrial, aprovechando las oportunidades para hacer negocios, pero sumando los intereses de los diferentes actores involucrados en la promoción con la intención de generar sinergias.
La pandemia de COVID-19 nos dejó en claro la importancia de mitigar riesgos de producción y prever la continuidad de las cadenas de suministro a través de una clara planeación, incluyendo la corta distancia entre proveedores y la cantidad y calidad de los insumos y servicios. Lo que en otras palabras se ha llamado nearshoring.
México es el socio ideal para la estrategia de nearshoring de las empresas extranjeras. Y la AMPIP, el mejor aliado para hacer posible la operación de nuevas compañías.
Autos eléctricos, ahora o nunca
México cuenta con una gran riqueza manufacturera a nivel global que es reconocida por su calidad en diversas industrias y que nos ha colocado como decimosegundo exportador mundial de bienes. Entre las principales industrias destaca la automotriz, en la que México es el quinto exportador de vehículos.
De acuerdo con datos de la Industria Nacional de Autopartes (INA), México es el séptimo productor de vehículos a nivel mundial y es el principal proveedor de autopartes de Estados Unidos. Hoy, México se ubica en el cuarto lugar como productor mundial de autopartes.
Más reciente, en la ecuación tenemos el mercado de vehículos eléctricos (VE), en el que México ya comienza a contar con indicadores relevantes del sector, con plantas en distintas entidades, proyectos de instalación en el corto y mediano plazos y con una creciente participación en la producción norteamericana de autos híbridos y eléctricos.
De acuerdo con la INA, existe un cambio esperado en el ecosistema automotor, en el que México puede crecer su participación como proveedor de materias primas y de componentes de forma relevante.
Todo lo anterior significa que es un momento muy emocionante para el sector automotor y está generando algunas oportunidades interesantes para nuestro país.
Analizar la relevancia del mercado de VE y preguntarse qué implicaciones tiene para la industria inmobiliaria, particularmente para los parques industriales, nos lleva a pensar en la necesidad de construir espacios adecuados.
Estamos en un punto de inflexión para el sector. Hemos visto que ciertas marcas de VE ingresan en el mercado mexicano, de hecho, norteamericano, algunas de las cuales vienen de Asia, pero también tenemos marcas ya establecidas.
La oportunidad realmente interesante para el mercado y desarrolladores inmobiliarios es para aquellos que deben albergar empresas nuevas. Es claro que el punto focal es México porque nuestro país ha liderado la carga manufacturera en la región y es aquí en donde muchas marcas del sector automotriz han aterrizado.
Hoy tenemos presentes muchas marcas involucrándose en VE, y la oportunidad es histórica. Jugadores establecidos o no, están logrando una importante capitalización del mercado (ejemplo, Tesla).
Los ya establecidos están atrayendo nuevas inversiones de proveedores, pero en el caso de las marcas VE, debemos observar a los nuevos participantes del mercado.
La infraestructura inmobiliaria, todo el enfoque que ha tenido México en los últimos años adquiriendo probada experiencia en el sector automotriz, nos hace pensar que la interacción con el mercado inmobiliario industrial provendrá de las nuevas marcas, que no tienen inmuebles heredados y que buscan condiciones diferentes de automatización, conectividad y ubicaciones que les permitan impulsar su ingreso en el mercado.
